Prendere un mutuo per ristrutturazione casa: consigli e costi del notaio

I mutui possono essere classificati per tasso d’interesse applicato o modalità di rimborso, ma sempre più spesso è il motivo per il quale vengono richiesti a caratterizzarli. Gli esempi più esplicativi sono i mutui per acquisto prima casa, mutui di costruzione, mutui per completamento e il mutuo per ristrutturazione casa.

Trattandosi di mutui, il notaio dovrà sempre intervenire per la stipula del contratto e, come più volte consigliato, è possibile chiedere una consulenza anche in fase di scelta per decidere quale sia il migliore prestito per le proprie esigenze.

Nel caso di un mutuo ristrutturazione uno degli aspetti più difficili è legato al calcolo della somma da richiedere per lo svolgimento dei lavori  di rinnovamento e rifacimento della casa. Tra i documenti richiesti dalla banca o istituto di credito spicca infatti il preventivo lavori. Senza il preventivo (con descrizione dei lavori da svolgere per metro quadro detto computo metrico), che deve essere rigorosamente stilato da un’impresa edile iscritta all’albo, la banca non potrà prendere in considerazione tutte le cifre richieste/aggiuntive.

La figura del notaio nella domanda di un mutuo per ristrutturare un immobile diviene ancora più importante quando si decide di comprare una casa che necessita anche di essere ristrutturata. Ecco che nel contratto di un mutuo una delle clausole fondamentali diviene la modalità di erogazione del denaro. Rari i casi in cui il mutuo per ristrutturazione viene erogato in una soluzione unica o ante operam o post operam: la modalità più usata è detta SAL ovvero in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Anche in riferimento a questa forma di erogazione del mutuo per ristrutturazione esistono delle differenze: alcune banche decidono quanto erogare ad ogni tranche in base alle dichiarazioni del perito, altre usano un calcolo matematico altre banche ancora richiedono la stipula di un atto non solo per l’atto di mutuo ma anche per l’erogazione di ogni singola somma.  

I mutui rientrano tra le forme contrattuali più complesse e il notaio anche per mutui per ristrutturazione può essere un valido consulente. Per info e preventivi, vi invitiamo a contattare lo studio notarile Pavan.

Compravendita con mutuo bancario: costo notaio e chi lo sceglie

Quando per l’acquisto di un immobile si richiede contestualmente un mutuo, il notaio può essere scelto e chiamato dalla banca oppure è diritto del mutuante affidare l’incarico ad uno studio notarile da lui selezionato.
Il costo del notaio per un contratto di mutuo è, in genere, a vantaggio del cliente. Occorre sapere che il compenso di un notaio fa capo agli importi deliberati dal proprio Consiglio Notarile Distrettuale che a loro volta tengono conto del minimo e massimo costo previsto da una tariffa ministeriale. Nel caso qui trattato, ovvero l’acquisto con richiesta di mutuo, il notaio applica di norma una riduzione del suo onorario sulla base del mutuo richiesto e dell’ipoteca.

A titolo di esempio:

• Se un immobile ha un valore fino a 93.000 €, il compenso del notaio è stimato tra un minimo di 1.681,30 € e un costo massimo di 2.428,80 €.
• Se un’ipoteca su un immobile ha un valore fino a 93.000 €, il compenso del notaio è stimato tra un minimo di 1.349 € e un costo massimo di 1.721,60 €.

Gli importi dell’esempio includono il solo onorario del notaio per mutuo, costo al quale andranno sommate altre spese i cui singoli importi non sono a discrezione del notaio, ma decisi per legge, è che sono sempre a carico dell’acquirente ovvero le imposte (imposta di registro, imposta di bollo), le spese di visura ipotecaria, la tassa d’archivio.

Nello specifico, lo studio notarile Pavan nei suoi preventivi per un atto di mutuo includerà le seguenti voci:

• tassa archivio
• diritti di conservatoria e catastali*
• visura ipotecaria
• onorari + IVA 21%

Imposta di registro: dovuta all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione dell’atto di compravendita
Imposta ipotecaria: dovuta per la trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari
Imposta catastale: dovuta per la registrazione dei trasferimenti immobiliari al Catasto Immobili dell’Agenzia delle Entrate.

In riferimento alle imposte e nel caso di acquisto prima casa con mutuo, il notaio verificherà se siano presenti i requisiti per poter usufruire delle aliquote agevolate che vanno a ridurre l’imposta catastale, di registro e ipotecaria ad un costo fisso di 50 o 200 €.

Mutuo ipotecario cos’è e quali i costi

Un mutuo viene definito ipotecario quando è garantito da ipoteca.

Le banche, come tutti ben sappiamo, seguono un iter ben preciso per la concessione dei mutui siano essi per ristrutturazione o acquisto casa. Uno dei passi fondamentali riguarda l’analisi delle garanzie che il mutuatario (ossia chi fa richiesta) presenta a dimostrazione del fatto che possa restituire la somma chiesta secondo i tempi e le modalità stabilite nel contratto. Ma questo spesso non basta e la banca per tutelarsi ulteriormente richiede un’ipoteca sulla casa che si vuole acquistare o su un terzo immobile come garanzia nel caso in cui il richiedente il mutuo si ritrovi nella condizione di non riuscire più a pagare le sue rate.

Come per tutte le tipologie di un mutuo, essendoci alla base un contratto tra due parti (mutuante e mutuatario), è richiesta la figura del notaio per le obbligatorie verifiche/visure, il rogito, il pagamento delle tasse e imposte dovute e il deposito dell’atto. Nel caso di un mutuo ipotecario, il notaio rende possibile e a norma di legge l’iscrizione dell’ipoteca.

L’atto ipotecario segue il rogito (o contratto di mutuo) e solo quando la banca riceverà dal notaio incaricato la relazione definitiva con i dettagli sull’ipoteca, scelta a garanzia del mutuo, darà il via libera per l’erogazione vera e propria della somma richiesta.

I costi del notaio per un mutuo ipotecario andranno a comprendere non solo il suo onorario + IVA, ma anche quanto anticipato per imposte e tasse. Come spiegato nella guida alla compravendita con mutuo bancario, le spese notarili per i contratti di mutuo vengono calcolati sulla base del valore dell’ipoteca con il risultato che il preventivo sia sempre a vantaggio del cliente. Vi ricordiamo inoltre che nel caso il mutuo ipotecario venga richiesto per l’acquisto della prima casa sono previste delle aliquote agevolate con imposta catastale e di registro fissa. 

Acquisto prima casa: atto di mutuo e consulenza notarile

La prassi per la richiesta di un  mutuo è una delle più complesse non solo in riferimento al suo iter vero e proprio, ma soprattutto nella scelta del miglior prestito e della comprensione del suo contratto.

La figura del notaio in riferimento al mutuo prima casa è obbligatorio solo in quella che potremmo definire una fase finale ovvero per il rogito e l’atto ipotecario. Tuttavia un affiancamento e consulenza di uno studio notarile aiutano il richiedente il mutuo (sia esso un privato, una coppia, un’impresa) ad affrontare la scelta con maggior chiarezza e sicurezza, certi di scegliere il prestito giusto per le proprie esigenze e capire nel dettaglio ogni singola clausola del contratto di mutuo che si andrà a sottoscrivere.
Se tutto ciò ha una sua logica e importanza generale, lo è ancor di più in riferimento alla richiesta di un mutuo per prima casa.

La richiesta di un mutuo prima casa
Si tratta di un modulo che contiene tutti gli elementi imprescindibili di un mutuo (tipologia, totale richiesto, tasso), dati dell’immobile, anagrafica completa del richiedente o richiedenti, dettagliate informazioni sulla loro posizione lavorativa e i redditi, e dati su eventuali finanziamenti in corso.
La richiesta conterrà inoltre:

• documenti sulla privacy 
• modulo antiriciclaggio o modulo di identificazione persone fisiche
• manuale all’Arbitro Bancario Finanziario
• foglio Informativo o modulo della “Trasparenza” 
• documento di sintesi

Il suo rilascio da parte della banca non è obbligatorio, ma vi consigliamo di richiedere tra i documenti di richiesta anche l’ Prospetto Informativo Europeo Standardizzato detto ESIS dall’inglese European Standardised Information Sheet. L’ESIS contiene costi fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie, diritti e doveri delle parti che devono restare invariati fino alla firma del contratto di mutuo prima casa.

La preistruttoria e istruttoria
Se la preistruttoria varia a seconda della banca la fase istruttoria, di solito la più lunga, mira a misurare e verificare l’affidabilità di tutti i soggetti coinvolti (il mutuatario/i, datori di lavoro, garanti, il venditore/società di costruzione o ristrutturazione), l’analisi reddituale del richiedente in base all’ammortamento ovvero la capacità di rimborsare nei termini e modalità stabiliti il mutuo richiesto.

Garanzia immobiliare, perizia e delibera
Se la verifica dell’immobile offerto in garanzia (oggetto poi dell’atto ipotecario) è positivo, così come l’esito dell’istruttoria e della perizia , la banca procede con la delibera, documento con cui la banca o l’ente erogatore affermano di concedere il mutuo per quella determinata finalità (in questo caso l’acquisto prima casa),nei tempi e modi decisi e accordati con il mutuatario.

Il notaio: atto di mutuo, rogito e atto ipotecario
Il notaio, incaricato dalla banca o scelto dalle parte richiedente, verificherà che non vi siano ostacoli alla vendita dell’immobile accertandosi di eventuali passaggi di proprietà, ipoteche pregresse o altri vincoli nel corso degli ultimi 20 anni. Comunicata la regolarità a procedere, la banca stabilisce la data dell’atto di mutuo. Segue il rogito, l’iscrizione ipotecaria e il suo consolidamento e infine l’erogazione della somma prevista.

L’iter come anzidetto è lungo, articolato e, non per smorzare gli entusiasmi, ma può nascondere diverse insidie. La figura del notaio per mutuo prima casa offre la garanzia che tutto venga svolto secondo le modalità previste dalla legge e con la chiarezza che merita al fine di evitare spiacevoli sorprese.

Consulenza notarile per il contratto di mutuo

Lo studio notarile Federico Pavan può aiutarvi se vi occorre un notaio per mutuo ovvero uno dei più complessi e articolati contratti che ci si può trovare a sottoscrivere. Da una basilare consulenza fino al servizio di adeguatezza e garanzia ipotecaria, la figura del notaio per mutuo e atti connessi diviene cruciale se si vuole procedere con serenità e chiarezza.

Con un mutuo, che va di norma a coinvolgere due soggetti, si trasferisce, da un conto ad un altro, una prestabilita somma di denaro che andrà restituita obbligatoriamente entro i termini e le modalità previste nel contratto. Essendo di norma una banca a concedere il prestito sarà questa a predisporre il contratto di mutuo secondo i principi giuridici e le definizioni dell’art. 1813 del Codice Civile.

La figura del notaio in riferimento ai mutui quindi vi andrà ad aiutare nella comprensione di tutte le clausole di cui questo si compone, semplificando il linguaggio giuridico e suggerendovi eventuali richieste di modifica. Le sotto-voci principali e al contempo delicate riguardano i punti che seguono. Occorre precisare che ogni clausola del contratto di mutuo può, a sua volta, presentare considerevoli possibilità di sfumature.

• modalità di erogazione del mutuo
• determinazione dei termini di rimborso del capitale
• determinazione dei termini di pagamento degli interessi
• fissazione dei costi per gli oneri di amministrazione del contratto di mutuo
• disciplina e costi di estinzione anticipata
• prestazione e manutenzione delle garanzie
• determinazione delle clausole relative ai ritardi (conseguenze degli inadempimenti relativi) e ai mancati pagamenti (assoluti).

L’affidamento dell’incarico a un notaio per mutuo deve avvenire nel rispetto di determinate tempistiche perché, come anzidetto, occorre verificare ogni singola parte del contratto, renderlo il più chiaro possibile, completo e comprensibile senza venir meno al rispetto del linguaggio giuridico. Il giusto tempo occorre per lo studio di possibili soluzioni che vengano incontro al cliente ed evitino i cosiddetti “squilibri contrattuali non giustificati”.